НАЛОГИ В РОССИИ для владельцев недвижимости за рубежом

Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.

Для определения окончательных налоговых обязательств резидентом РФ по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года[1].

Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е. общемировой доход[2].

Налогом на имущество физических лиц зарубежная недвижимость в РФ не облагается. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту. А также налогообложению могут подлежать доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости.

Зачастую иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.

При определенных условиях у физического лица – налогового резидента РФ – может возникать налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами.

В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах.

Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами над соответствующим пороговым значением (9% годовых  или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно[3]).

Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%. Физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.

С 1 января 2018 года были введены дополнительные условия (в пользу налогоплательщика) для признания материальной выгоды налогооблагаемым доходом.

• физическое лицо (получатель кредита) и банк являются взаимозависимыми (в том числе, если физическое лицо является работником банка);
• экономия на процентах фактически является материальной помощью или встречным исполнением организацией обязательства перед заемщиком, в том числе оплатой за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги).

Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.

Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.

• Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.

  Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России. Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом[4].

• Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит четких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему её в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя. Этот вопрос необходимо анализировать с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.
• Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются зарубежные налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.

Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо – российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

• Концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учетом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
• Налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях;
• Корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
• Налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера-российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
• Признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

Доход физического лица-налогового резидента РФ (не являющегося индивидуальным предпринимателем), владеющего зарубежной недвижимостью более 5 лет (в отдельных случаях – более 3 лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ[5].

Если срок владения недвижимостью составляет менее 5 лет, то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13%[6]. При этом физическое лицо-продавец может уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов[7] или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб. (в отношении жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости) [8].

Налоговые последствия продажи недвижимости при ее оформлении на юридическое лицо зависят от структурирования сделки на момент продажи – например, будут ли продаваться доли /акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.

Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.